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開發商囤地20年房價漲百倍 有省份閑10萬畝土地

[日期:2015-09-28] 來源:  作者: [字體: ]

新華網北京9月27日電(“新華視點”記者王存福、杜放、鄭鈞天)位于上海南京路的一個樓盤,近期報價一平方米8萬元至10萬元。然而,其所在地塊卻是1992年首次拿地,“在建”逾20年,屢屢停工。這期間,周邊房價從千元起步,相比上漲近百倍。

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日前召開的國務院常務會議透露的不作為行為核查問責情況顯示,截至8月底,各地今年已處置閑置土地31.25萬畝。“新華視點”記者調查發現,一些曾經的“地王”、知名開發商都曾存在囤地行為,一些省份清查出的閑置土地逾十萬畝。樓市調整期低價拿地、囤地惜售背后,是開發商暴利和高房價。

一塊地“捂”了20多年房價上漲接近百倍

一平方米8萬元至10萬元,這是上海南京西路的協和城“2068號公館”近期開盤后一度開出的均價。該項目于1992年首次拿地,僅二期項目就“在建”了20多年。年報顯示,開發商中國地產在2010年后曾三度推遲了竣工時間。

現場銷售人員告訴記者,“2068號公館”今年剛有兩棟住宅樓完工。已建成住宅樓中,還有部分“不知啥時開始賣”。即使按年報中最新的“預計2015年全部竣工”計算,從2006年有財務數據算起,協和城整個項目估值從約80億元漲至超過300億元。

據上海中原物業顧問研究員劉光富介紹,上海協和城項目首次拿地的1992年前后,周邊區域的居民住宅報價還不到千元。按照開發商如今開出的最高價,單價漲了約100倍。

在北京,曾經的“地王”也存在“囤而緩建”的情況。2011年北京單價最高的“地王”地塊--崇文門菜市場地塊,拍賣時經歷多家房企33輪競價,按出讓價,樓面地價達4.3萬一平方米。到了2014年年末,該地塊仍無已建成的地面建筑,目前仍在建設中。記者從多家地產中介了解到,近4年來,該地塊周邊的商住樓租金就漲了近30%。

“僅在海南省,2014年就清查出閑置土地13.92萬畝。”海南省國土資源廳廳長陳健春說,涉及囤地開發商包括華潤、中信泰富、魯能和中遠等,僅12家知名房企閑置土地就有4.47萬畝,時間最長的達20多年,其間一些地塊周邊房價至少翻了一倍多。

“很多樓盤不是拿完地就開建,能拖就拖已是‘潛規則’。”上海萬科房地產有限公司總經理孫嘉等市場人士說。據了解,不少房企拿地后,往往根據樓市行情或有可能的政策判斷房價走勢,再確定開盤時間。“一旦樓市回暖就加緊開盤,如果趕上房價低迷盤整時期,就以種種理由囤地。”

房子還沒住產權就縮水,土地成本不斷上漲

囤地最終都要由消費者埋單:2008年1月,知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時,樓板價不足每平方米3000元。從拿地到開工超過3年,2013年9月首次開盤時,毛坯房均價達3.1萬元,超過土地成本10多倍。

同時,囤地還帶來住宅產權縮水,侵害消費者權益。北京市住建委網站披露的數據顯示,位于通州區宋莊鎮的魯能“格拉斯小鎮”項目拿地10多年目前仍在開發銷售。據銷售人員透露,按2005年前就已拿地計算,京郊一些正銷售規劃中的住房產權或已縮水10年,“買房者還沒住產權就先縮水”。

業內人士表示,囤地還不止是開發商暴利的簡單問題:假如一座城市一年計劃供地10000畝,但有20%批而未用,供應的土地沒有建成房子就可能帶來住宅供應混亂,供需被人為扭曲,形成地價攀升、房價走高的循環。

道道“嚴令”為何管不住囤地抬價?

1999年公布實施的《中華人民共和國土地管理法》規定,兩年不開發的土地逾期無償收回。根據國土資源部2012年修訂《閑置土地處置辦法》,開發商原因造成的閑置土地,未動工開發滿一年的,按土地價款的20%征繳土地閑置費;未動工開發滿兩年的,無償收回國有建設用地使用權。

業內人士表示,國家及各省市幾乎年年下發通知、文件,明確要求整治土地閑置中“囤地惜售”現象。今年9月,河北省住建廳、國土資源廳就聯合印發通知,要求嚴厲打擊京郊等熱點區域房地產企業“囤地炒地”。

記者調查發現,開發商通過部分開發、先開工再改規劃、操縱審批程序等種種方式實現囤地。

上市房企華夏幸福的一家施工公司負責人坦言,由于現有規定很籠統,開發方極易拖進度。“拿到1萬平方米的地,幾年只開發1000平方米,停停建建算不算囤地?如果算,就改規劃故意超標,總需要時間修改。”還有部分企業干脆先開工建樓再改規劃,對外宣稱“回購爛尾樓項目”規避囤地之嫌。

一家主要在中部開發項目的上海房企負責人說,具體操作中,個別企業故意虛報預售價格,一旦申報價明顯高于市場成交均價,被房管部門暫停預售程序,就可宣稱由于宏觀調控、報價過高未拿到預售證,變相操縱審批程序拖延開發。

另一方面,一些地方政府為了土地收入對囤地“睜一只眼閉一只眼”。“國土資源部門現已查明,一些地方政府為了土地收入,拿‘政府原因’作為拖延開發的擋箭牌。”陳健春說。據統計,海南全省宣稱因政府原因造成閑置的土地,占閑置土地總面積的74%。“應無償收回的,一些地方僅以征收閑置費了事;應有償收回的,僅以簡單的延長開發期限了結。”

此外,囤地中還存在部分官員的個人腐敗現象。比如,已被提起公訴的湖南衡陽國土局副局長謝雙喜“窩案”中,紀檢部門就指控其參與囤地、圈地和違規變更規劃,以權謀利,違法違規倒賣土地。

多地國土監管部門表示,由于巨大的利益誘惑和招商引資需求,眾多開發商及個別基層地方政府仍對囤地禁令視而不見,應重點推進土地閑置清理,一宗一宗解決“囤地”違規現象。

國務院常務會議要求,年底前,對各省(區、市)尚未處置完畢的閑置土地,按面積收回或扣減年度新增建設用地計劃指標。

位于上海南京路的一個樓盤,近期報價一平方米8萬元至10萬元。然而,其所在地塊卻是1992年首次拿地,“在建”逾20年,屢屢停工。這期間,周邊房價從千元起步,相比上漲近百倍。記者調查發現,一些曾經的“地王”、知名開發商都曾存在囤地行為,一些省份清查出的閑置土地逾十萬畝。樓市調整期低價拿地、囤地惜售背后,是開發商暴利和高房價。

【現象】

一個項目“在建”20年

一平方米8萬元至10萬元,這是上海南京西路的協和城“2068號公館”近期開盤后一度開出的均價。該項目于1992年首次拿地,僅二期項目就“在建”了20多年。年報顯示,開發商中國地產在2010年后曾三度推遲了竣工時間。現場銷售人員告訴記者,“2068號公館”今年剛有兩棟住宅樓完工。已建成住宅樓中,還有部分“不知啥時開始賣”。即使按年報中最新的“預計2015年全部竣工”計算,從2006年有財務數據算起,協和城整個項目估值從約80億元漲至超過300億元。

囤地最終都要由消費者埋單:2008年1月,知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時,樓板價不足每平方米3000元。從拿地到開工超過3年,2013年9月首次開盤時,毛坯房均價達3.1萬元,超過土地成本10多倍。

【揭秘】

能拖就拖已是“潛規則”

據上海中原物業顧問研究員劉光富介紹,上海協和城項目首次拿地的1992年前后,周邊區域的居民住宅報價還不到千元。按照開發商如今開出的最高價,單價漲了約100倍。

“僅在海南省,2014年就清查出閑置土地13.92萬畝。”海南省國土資源廳廳長陳健春說,涉及囤地開發商包括華潤、中信泰富、魯能和中遠等,僅12家知名房企閑置土地就有4.47萬畝,時間最長的達20多年,其間一些地塊周邊房價至少翻了一倍多。“很多樓盤不是拿完地就開建,能拖就拖已是‘潛規則’。”上海萬科房地產有限公司總經理孫嘉等市場人士說。據了解,不少房企拿地后,往往根據樓市行情或有可能的政策判斷房價走勢,再確定開盤時間。“一旦樓市回暖就加緊開盤,如果趕上房價低迷盤整時期,就以種種理由囤地。”

業內人士表示,假如一座城市一年計劃供地10000畝,但有20%批而未用就可能帶來住宅供應混亂,供需被人為扭曲,形成地價攀升、房價走高的循環。

【疑問】

“嚴令”為何管不住囤地?

1999年公布實施的《中華人民共和國土地管理法》規定,兩年不開發的土地逾期無償收回。根據國土資源部2012年修訂《閑置土地處置辦法》,開發商原因造成的閑置土地,未動工開發滿一年的,按土地價款的20%征繳土地閑置費;未動工開發滿兩年的,無償收回國有建設用地使用權。

業內人士表示,國家及各省市幾乎年年下發通知、文件,明確要求整治土地閑置中“囤地惜售”現象。今年9月,河北省住建廳、國土資源廳就聯合印發通知,要求嚴厲打擊熱點區域房地產企業“囤地炒地”。

記者調查發現,開發商通過部分開發、先開工再改規劃、操縱審批程序等種種方式實現囤地——

方式一:虛報預售價格

一家主要在中部開發項目的上海房企負責人說,具體操作中,個別企業故意虛報預售價格,一旦申報價明顯高于市場成交均價,被房管部門暫停預售程序,就可宣稱由于宏觀調控、報價過高未拿到預售證,變相操縱審批程序拖延開發。

方式二:推給“政府原因”

一些地方政府為了土地收入對囤地“睜一只眼閉一只眼”。“國土資源部門現已查明,一些地方政府為了土地收入,拿‘政府原因’作為拖延開發的擋箭牌。”陳健春說。據統計,海南全省宣稱因政府原因造成閑置的土地,占閑置土地總面積的74%。“應無償收回的,一些地方僅以征收閑置費了事;應有償收回的,僅以簡單的延長開發期限了結。”

方式三:以權謀利搞腐敗

囤地中還存在部分官員的個人腐敗現象。比如,已被提起公訴的湖南衡陽國土局副局長謝雙喜“窩案”中,紀檢部門就指控其參與囤地、圈地和違規變更規劃,以權謀利,違法違規倒賣土地。

多地國土監管部門表示,由于巨大的利益誘惑和招商引資需求,眾多開發商及個別基層地方政府仍對囤地禁令視而不見,應重點推進土地閑置清理,一宗一宗解決“囤地”違規現象。

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